Hoe bouwen we aan een betaalbaar Rotterdam?
Rotterdamse woningcorporaties vertellen over hun plicht en plannen voor meer betaalbare woningen
In een tijd waarin een koopwoning tot een uitzonderlijke luxe lijkt te ontwikkelen is de rol van de woningcorporatie belangrijker dan ooit. Hoe kijken zij naar de huidige Rotterdamse woningmarkt en naar hun rol daarin? Martine van Sprundel (manager Vastgoedsturing en Beleid bij Woonbron), Bart Kesselaar (directeur Strategie bij Havensteder) en Melvin Pool (senior manager Strategie & Beleid bij Woonstad Rotterdam) vertellen erover.
Van links naar rechts: Martine van Sprundel, Bart Kesselaar en Melvin Pool
De Rotterdamse woningmarkt anno 2021
Voor veel mensen met lagere en middeninkomens is het lastiger dan ooit om een huurwoning te vinden, omdat er te weinig woningen in het sociale en middensegment beschikbaar zijn. De laatste jaren groeide vooral de vraag naar middenhuur enorm, vanwege een grote groep mensen die tussen wal en schip belandt: ze verdienen te veel voor sociaal, maar te weinig voor vrije sector huur of een toereikende hypotheek.
Hoe denken de Rotterdamse woningcorporaties over deze situatie op de Rotterdamse woningmarkt? Martine: “Er zijn inderdaad helaas veel woningzoekenden die er niet in slagen een betaalbare woning te vinden in Rotterdam. Vorig jaar kwamen er zo’n 5.500 woningen beschikbaar vanuit de woningcorporaties, terwijl er ruim 76.000 huishoudens actief zoeken naar zo’n woning. Door die grote druk zien we meer vraag naar middeldure huur- en koopwoningen. Mensen die willen doorstromen vanuit het sociale segment, lopen hierdoor vast.”
Melvin vindt het betreurenswaardig dat zelfs gezinnen met middeninkomens bijna niet meer in Rotterdam terecht kunnen. “Dat was juist zo mooi aan Rotterdam, hier kon iedereen een woning kopen. Ook bij Woonstad Rotterdam zagen we de afgelopen jaren steeds vaker mensen met een modaal of hoger inkopen aankloppen, op zoek naar een geschikte huurwoning.” Bart beaamt dat Rotterdam in de kern een stad voor iedereen is. “Het is belangrijk om ervoor te zorgen dat een stad in volle vaart geen mensen achterlaat. Een ‘normale’ woningzoekende wacht minimaal drie jaar. In de afgelopen jaren is het gemiddeld aantal reacties per vrijkomende huurwoning gestegen van 72 naar 326. Bij sommige woningen en in sommige wijken is dit aantal nog een stuk hoger. Laatst kregen we ruim 4.400 reacties op een woning in Alexanderpolder.”
— Een weetje tussendoor —
In de praktijk wordt vaak gesproken over sociale huur, midden huur en hoog- of topsegment. Het verschil is de prijs die je voor de huur betaalt. Zie de prijsgrenzen in het blokje hiernaast.
En het verschil tussen sociale huur en een huurwoning in de vrije sector? Een sociale huurwoning kent een begrensde huur. De huur mag nooit hoger zijn dan een bepaald bedrag. Lees meer op de site van huurcommissie.
Prijsgrenzen 2021
Sociaal segment huur: tot € 752,33
Middensegment huur: € 752,33 – € 1060
Hoog segment huur: € 1060 – € 1380
Top segment huur: vanaf € 1380
De lessen van de Woonvisie
Woonvisie is een plan waarin staat hoe Rotterdam zich wil blijven ontwikkelen als een prettige woonstad voor nu en in de toekomst. Voor alle Rotterdammers. De gemeente, Rotterdammers, woningcorporaties, investeerders en ontwikkelaars werken hier samen aan.
Het is geen rooskleurig beeld en Melvin schetst kort hoe de visie op wonen en de aanpak in de Rotterdamse woonsector veranderden, onder andere onder invloed van de Woonvisie van 2016. “Als corporatie zijn wij een zelfstandige stichting, maar we moeten beantwoorden aan de verwachtingen en wet- en regelgeving van de landelijke en lokale overheid. Waar we vroeger grotere projecten op ons konden nemen, met daarin zowel koopwoningen als sociale huur en vrije sector huur, wordt dat nu aan de markt overgelaten. De Woonvisie stuurde op meer woningen in het midden- en hoge segment en maakte dat concreter met aantallen. Daar hadden woningcorporaties zich toe te verhouden. Er zijn wijken waar het sociale aanbod zo groot is, dat het logisch is om daar voor meer diversiteit in woningaanbod te zorgen. Wijken als Feijenoord, Bloemhof en Spangen bijvoorbeeld. Maar andersom zie je ook wijken als Hillegersberg en Nesselande, waar nauwelijks sociaal aanbod is. Daar moet je meer sociale huurwoningen toevoegen om het in balans te krijgen. Gesprekken over afname zijn makkelijker te voeren dan gesprekken over toename, maar dat debat wordt steeds belangrijker en sterker. Mede omdat Rotterdam hard groeit.”
Melvin Pool – Woonstad Rotterdam – project: Samen aan de Schie
De Woonvisie ademde niet genoeg mee met de ontwikkelingen
In 2010 was er nog krimp voorspeld voor Rotterdam, maar nu zien we dat Rotterdam juist met 60.000 inwoners groeit in de komende tien jaar. Melvin: “Dat was het probleem van de Woonvisie, het ademde niet genoeg mee met snelle ontwikkelingen. Het was erop gericht om hogere inkomens aan de stad te verbinden, maar de markt veranderde zo grondig en zo snel, dat het middensegment is weggevallen.” Melvin is benieuwd naar de plannen van de volgende coalitie. “Wij willen ons in ieder geval hard maken voor de sociale huur en het middensegment, zodat we iedereen een kans kunnen bieden op een goed thuis.”
Uitdagingen en kansen: bouwen en doorstromen
Die oplossing wordt gezocht in de bouw van nieuwe woningen, maar dat is makkelijker gezegd dan gedaan, benadrukt Martine. “De uitdaging voor Rotterdam is om in hoog tempo betaalbare woningen te bouwen. In het middensegment, maar er zeker ook in het sociale segment. Dat is zeer uitdagend met de huidige bouwkosten en de dikwijls ingewikkelde binnenstedelijke bouwlocaties, maar Rotterdam heeft gelukkig nog een aantal interessante gebieden waar in de toekomst woningbouw mogelijk is. Belangrijk bij die ontwikkeling is dat we werken aan aantrekkelijke buurten voor een leefbare stad, dus er moet voldoende ruimte blijven voor groen en water. Het is een uitdaging om al deze doelen te combineren, maar we zien daarin nu goede oplossingen ontstaan.” Voor Woonstad Rotterdam en Havensteder geldt eenzelfde gewenste scenario. Melvin: “Woonstad Rotterdam wil de komende vijf tot tien jaar het aantal woningen in het sociale en middensegment met 5.000 laten groeien. Dat plan is op hoofdlijnen goedgekeurd, dus dat stemt positief.” Bart: “Ook wij zien een oplossing in het realiseren van voldoende aanbod van betaalbare woningen in alle segmenten. Daar ligt de grootste uitdaging. Daarnaast is doorstroom nodig en om dat te realiseren is het toevoegen van extra sociale nieuwbouw belangrijk.”
Bart Kesselaar – Havensteder – project: Het Boezemhuys
Doorstroming door ouderen die vaak een grotere woning achterlaten die geschikt is voor jonge gezinnen
De woningcorporaties zien, naast extra woningen toevoegen, een kans in de bevordering van doorstroming. Maar het gesprek over ‘toekomstbestendig wonen’ blijkt niet altijd eenvoudig. Veel senioren staan niet te springen om verandering en zijn vaak emotioneel gebonden aan hun woning. Dat is logisch en niet iets om zomaar aan voorbij te gaan, maar te vaak nog er daardoor te laat nagedacht over gepast wonen. Als ouderen bijvoorbeeld opeens niet meer in staat zijn om zelf de trap op te lopen en er daardoor gevaarlijke situaties ontstaan. Bart: “Het is daarom belangrijk om oudere bewoners passende woningen te kunnen bieden, die qua faciliteiten, grootte en prijs aansluiten bij hun levensfase. Vaak laten zij een woning achter die juist weer geschikt is voor jonge gezinnen. Zo krijgen meer woningzoekenden een kans op een passende en betaalbare woning.” Bart benadrukt dat het belangrijk is dat woningcorporaties meer ruimte krijgen om hierin te investeren. “We willen die mogelijkheid inzetten om woningen in de sociale en middenhuur toe te voegen. Dus geen grootschalige sloop of herstructurering, maar een focus op de uitdaging die voor ons ligt en met oog voor en in gesprek met de bewoners. De opgave in deze regio is te groot voor onze middelen, dus om hiervoor als corporaties een oplossing te bieden is afschaffing van de verhuurdersheffing belangrijk.”
Kerntaak: betaalbaarheid blijven bieden
De corporaties willen meer ruimte krijgen om te investeren in dat wat zij zien als hun kerntaak: wonen voor iedereen betaalbaar houden.
Martine: “Als corporatie houden we de prijzen beperkt binnen onze financiële mogelijkheden. We ‘toppen’ de huurprijzen van veel sociale woningen en middenhuurwoningen af zodat ze bereikbaar blijven voor huishoudens die minder te besteden hebben. Door geen marktprijzen te vragen, dragen we in belangrijke mate bij aan betaalbaar wonen. Daarnaast kunnen we kansen bieden voor sociale huurders die willen doorstromen naar een van onze koopcomfort-koopwoningen of een woning in de lagere middenhuur, want zij krijgen daarvoor voorrang. Door die doorstroming ontstaat er weer ruimte voor starters.” Bart noemt het hun maatschappelijke opdracht om huisvesting te bieden aan mensen die daarin zelf niet of niet voldoende kunnen voorzien. In de eerste plaats gaat dat om sociale huurwoningen, maar aanvullend ook in de lage middenhuur.
“Dat aanbod is er juist voor eenoudergezinnen en starters die net teveel verdienen voor een sociale huurwoning, maar niet in aanmerking komen voor vrije sector of een koopwoning. Die groep heeft het nu moeilijk.”
Martine van Sprundel – Woonbron – project: IJsselmonde – Kreekhuize
We ‘toppen’ de huurprijzen van veel woningen af zodat ze bereikbaar blijven voor huishoudens die minder te besteden hebben
De laatste jaren was het lastiger om goed aan de kerntaak te voldoen. Hoe zien zij hun eigen rol en toegevoegde waarde nu? Naast het aanbieden van betaalbare woningen, zien de woningcorporaties zichzelf ook als een belangrijke speler in de buurten waarin ze opereren. Martine: “Woonbron biedt ook een ‘thuis in de wijk’. In één wijk hebben we vaak een groot aantal woningen in beheer. Onze medewerkers lopen er dagelijks rond en kennen de bewoners en wijkpartners. We zijn dus niet alleen een verhuurder, maar zorgen met elkaar ook voor fijne buurten in de stad.” Bart ziet dezelfde rol voor Havensteder: “We investeren in de wijk en werken hiervoor actief samen met bewoners en professionals aan verschillende projecten. Samen komen we tot een fijne buurt waar het prettig wonen is.”
Woonbron – renovatie Alhenablok voor betaalbaar middensegment
Woonbron – sociale woningbouw Sportcampus Feyenoord
Aan welke betaalbare woonprojecten wordt nu gewerkt?
Hoewel de corporaties aangeven in alle wijken waar ze actief zijn te letten op een goede prijsverdeling en een ‘thuisgevoel’, is de ene wijk de andere niet. In het centrum van de stad betaal je nu eenmaal meer voor een woning dan daarbuiten.
Zijn er wijken waar zij vanuit hun aanbod meer mogelijkheden zien voor betaalbaar wonen in Rotterdam? Of zijn er projecten waaraan ze momenteel werken? Martine: “In groene stadswijken als IJsselmonde, Beverwaard en Hoogvliet liggen de prijzen over het algemeen lager. We zien dat die wijken nu steeds meer worden ontdekt. Woonbron renoveert nu het Alhenablok in Delfshaven voor het betaalbare middensegment. In IJsselmonde en Hoogvliet zijn we in de voorbereiding van nieuwe huurappartementen in het sociale segment. Daarnaast onderzoeken we de mogelijkheid om tijdelijke woningen neer te zetten voor starters.”
Maar ook binnen de grotere ontwikkelingen worden sociale en middenhuurders niet vergeten, benadrukt Martine. “In een aantal grotere nieuwbouwlocaties, zoals Parkhaven, Schiehaven-Noord en de Sportcampus in Feijenoord, heeft Woonbron de ambitie om ook sociale woningen bouwen. Zodat er ook in deze nieuwe buurten betaalbaar aanbod komt, en iedereen hier kan wonen.” Melvin ziet een toename in aandacht voor wijken als Het Lage Land, Prinsenland en Alexander. “Voor die wijken, iets verder van het centrum, was eerst weinig aandacht, maar dat verandert. Mede door de betaalbaarheid en goede bereikbaarheid dankzij de metrolijn daar.
Woonstad – Valckensteyn Pendrecht voor vrije sector middenhuur
Woonstad – vrije sector huurwoningen Samen aan de Schie
Woonstad Rotterdam zelf investeert momenteel veel in renovatie en verbetering van woningen, bijvoorbeeld in Overschie, Kleinpolder en Pendrecht.” In Pendrecht is de laatste jaren veel geïnvesteerd, vertelt Melvin. Hier adviseerde Woonstad Rotterdam om de schaarse ruimte niet te gebruiken voor eengezinswoningen, maar voor een woongebouw met meerdere appartementen. Melvin: “Hier verrijst Valckensteyn, een van de grootste houtbouwcomplexen met 70 goede woningen. In Overschie bouwen we aan project Samen aan de Schie, met middeldure huurwoningen in een complex dat volledig aardgasvrij is.” Bart noemt de Oud-Crooswijk als voorbeeld waar Havensteder de laatste jaren actief was met als doel om doorgroeimogelijkheden voor de Crooswijker te realiseren, door meer diversiteit in het sociale woningaanbod aan te brengen. “Een recent voorbeeld is het Boezemhuys, een nieuwbouwproject van zes eengezinswoningen en 32 appartementen. De bouw is gestart, de oplevering naar verwachting 2023.”
De beweging op de agenda’s zien we terug in beweging op de bouwterreinen
Havensteder – 290 sociale huurwoningen RISE Hofplein
Havensteder – toekomstbestendige huurwoningen Tuinbuurt Vrijlandt
In de nieuwe plannen voor de stad mogen we de bouw van sociale huurwoningen niet vergeten, zeggen de corporaties. Bart: “Neem de plannen voor RISE aan het Hofplein, die ontwikkeling voorziet in 1.300 woningen. Daarvan zijn er ongeveer 290 sociale huurwoningen. Het is belangrijk dat we dit blijven integreren. Als we hier als Havensteder op deze wijze aan kunnen bijdragen, kunnen we écht wat stappen zetten om de woningnood tegen te gaan.” Havensteder werkt momenteel ook aan nieuwbouwprojecten in de sociale huur in de Vinkenstraat in het Oude Noorden, Rubroekstraat in Crooswijk en Tuinbuurt Vrijlandt in Lombardijen. De beweging die is ontstaan op de agenda van de woningcorporaties, zien we langzamerhand terug op verschillende bouwterreinen in de stad en deze werkt hopelijk door in het terugdringen van de wachttijden voor een betaalbare woning in Rotterdam.
Meer informatie
Het aanbod van de woningcorporaties is grotendeels te vinden op Woonnet Rijnmond. Dus, ben jij op zoek naar een woning in het sociale of middensegment in Rotterdam? Kijk op Woonnet Rijnmond en schrijf je in.
