Middenhuur in Rotterdam
Van inkomen en huurtoeslag tot zoeken en tekenen: zo pak je jouw zoektocht slim aan
Zoek je een huurwoning in Rotterdam, maar verdien je te veel voor een sociale huurwoning? Dan kan middenhuur bij je passen.
Je leest hier waar je woningen vindt, welke voorwaarden kunnen gelden en wat je controleert voordat je een huurcontract tekent. Wil je breder zoeken? Bekijk dan ook onze tips voor het vinden van een huurwoning in Rotterdam.
Kort gezegd
Bij een nieuw huurcontract vanaf 1 januari 2026 heeft een middenhuurwoning 144 tot en met 186 punten. De kale huur ligt boven € 932,93 en is maximaal € 1.228,07 per maand.
Wil je ook de bedragen voor sociale huur, vrije sector en koopwoningen bekijken? Ga dan naar Prijsgrenzen koop- en huurwoningen Rotterdam 2026.
Wat is middenhuur?
Middenhuur zit tussen sociale huur en de vrije sector in. De verhuurder mag de huurprijs niet zomaar bepalen.
De maximale kale huur hangt af van de kwaliteit van de woning. Een woning krijgt onder andere punten voor:
- de oppervlakte;
- het energielabel;
- de WOZ-waarde;
- de keuken en badkamer;
- een tuin, terras of balkon;
- andere voorzieningen.
Dit heet het woningwaarderingsstelsel, of kortweg WWS. Meer punten betekent meestal dat de verhuurder een hogere kale huur mag vragen.
Goed om te weten: de huurgrens geldt voor de kale huur. Servicekosten, energie en parkeren kunnen daar nog bij komen.
Voor wie is middenhuur interessant?
Middenhuur kan bij je passen als je:
- te veel verdient voor veel sociale huurwoningen;
- nog geen woning kunt of wilt kopen;
- een zelfstandige huurwoning zoekt;
- wilt doorstromen naar een andere woning;
- voor werk, studie of familie in Rotterdam wilt wonen.
Middenhuur geeft geen garantie op een woning. Verhuurders mogen redelijke voorwaarden stellen aan je inkomen en financiële situatie.
Twijfel je welk soort huurwoning bij je past? Bekijk dan ook de pagina Ik wil een huis huren in Rotterdam. Daar vind je informatie over sociale huur, middenhuur, vrije sector en huurtoeslag.
Hoeveel inkomen heb je nodig?
Er is geen algemene wettelijke regel dat je drie of vier keer de huur moet verdienen. De inkomenseisen verschillen per woning en verhuurder.
Een verhuurder kan vragen om:
- recente loonstroken;
- een werkgeversverklaring;
- een jaaropgave;
- informatie over je arbeidscontract;
- inkomensgegevens van je partner;
- financiële gegevens als je zelfstandig ondernemer bent.
Check dit
Bekijk bij iedere woning hoe inkomen uit pensioen of zelfstandig werk meetelt. Controleer ook of het inkomen van je partner volledig meetelt. Niet iedere verhuurder gebruikt dezelfde regels.
Kun je huurtoeslag krijgen?
Dat kan.
Sinds 1 januari 2026 kun je ook huurtoeslag aanvragen als je huur hoger is dan € 932,93. Je moet wel aan de andere voorwaarden voldoen. Dienst Toeslagen kijkt onder andere naar je inkomen, vermogen en woonsituatie. Je moet in een zelfstandige woning wonen.
Ben je 21 jaar of ouder? Dan wordt de huurtoeslag in 2026 berekend over maximaal € 932,93 kale huur per maand. Voor jongeren onder de 21 jaar geldt een lager maximumbedrag van € 498,20. Servicekosten tellen vanaf 2026 niet meer mee.
Maak altijd een proefberekening bij Dienst Toeslagen. Zo krijg je een inschatting die past bij jouw situatie.
Waar vind je middenhuur in Rotterdam?
Middenhuurwoningen liggen verspreid over Rotterdam. Je vindt ze in bestaande gebouwen en in nieuwbouwprojecten.
Zoek bijvoorbeeld via:
de nieuwbouwkaart van Wonen in Rotterdam;
Woonnet Rijnmond;
websites van woningcorporaties;
professionele verhuurders;
bekende woningplatforms;
websites van nieuwbouwprojecten.
Op de nieuwbouwkaart kun je filteren op deelgebied, woningtype, prijsklasse en bouwfase. Je ziet er projecten die in studie, voorbereiding, aanbouw of verhuur en verkoop zijn.
Woningcorporaties bieden via Woonnet Rijnmond soms ook middenhuur en vrije sector aan. Meer uitleg over corporaties en andere verhuurders vind je bij Hoe vind ik een huurwoning in Rotterdam?.
Kijk verder dan alleen het centrum. Middenhuurprojecten zijn bijvoorbeeld ook te vinden in:
- het Oude Westen, zoals Odeon;
- Vreewijk, zoals Het Zuiderhof;
- Feijenoord, zoals De Dukdalf;
- de buurt 110-Morgen in Hillegersberg-Schiebroek.
Het aanbod en de inschrijfperiode veranderen regelmatig. Bekijk daarom altijd de actuele informatie op de projectpagina en bij de verhuurder.
Past de buurt bij je?
Kijk niet alleen naar de woning. De buurt bepaalt ook hoe prettig je woont.
Let bijvoorbeeld op:
- de afstand tot metro, tram, bus of trein;
- de reistijd naar je werk of opleiding;
- winkels en een supermarkt in de buurt;
- scholen, sport en zorg;
- ruimte om je fiets te stallen;
- de mogelijkheden voor parkeren.
Bij sommige nieuwbouwprojecten krijg je geen parkeervergunning. Controleer dit bij het project en bij Gemeente Rotterdam voordat je reageert.
Wil je verschillende buurten en projecten vergelijken? Gebruik dan de nieuwbouwkaart van Rotterdam.
Zo bereid je je inschrijving voor
1. Bereken je totale woonkosten
Kijk verder dan de kale huur. Tel ook deze kosten mee:
servicekosten;
energie en water;
internet;
gemeentelijke belastingen;
vervoer;
parkeren;
verzekeringen.
Zo weet je wat je iedere maand echt aan wonen kwijt bent.
2. Zet je documenten klaar
Verhuurders kunnen vragen om:
een geldig identiteitsbewijs;
recente loonstroken;
een werkgeversverklaring;
een jaaropgave;
gegevens over je arbeidscontract;
inkomensgegevens van je partner;
financiële gegevens als je zelfstandig ondernemer bent.
Stuur documenten alleen via de officiële website of het beveiligde portaal van de verhuurder. Scherm gegevens af die niet nodig zijn, zoals je burgerservicenummer.
3. Stel zoekmeldingen in
Zet meldingen aan bij meerdere betrouwbare woningwebsites. Zo krijg je bericht als er een passende woning online komt.
Check voor je reageert:
de kale huur;
de servicekosten;
de inkomenseis;
de startdatum;
het soort huurcontract;
de borg;
de selectieprocedure;
de regels voor parkeren.
Bekijk daarnaast regelmatig het actuele Rotterdamse nieuwbouwaanbod.
4. Controleer de verhuurder
Check de naam, website en contactgegevens van de verhuurder of makelaar voordat je documenten deelt of geld overmaakt.
Maak geen geld over als je niet zeker weet met wie je zaken doet. Laat je niet onder druk zetten om direct te betalen.
Hoe controleer je de huurprijs?
Vraag de verhuurder om de puntentelling van de woning. Controleer het aantal punten ook zelf met de officiële huurprijscheck van de Huurcommissie.
Het puntenaantal bepaalt de maximale kale huur. De vraagprijs mag niet hoger zijn dan het bedrag dat bij de punten hoort.
Lijkt de huur te hoog?
Vraag de verhuurder om uitleg.
Bewaar de advertentie, het contract en de puntentelling.
Neem zo nodig contact op met de Huurcommissie.
Meld een te hoge huur eventueel bij Gemeente Rotterdam.
Op de pagina Ik wil een huis huren in Rotterdam vind je ook uitleg over het controleren van je huurprijs.
Welke extra kosten betaal je?
Naast de kale huur kun je servicekosten betalen. Bijvoorbeeld voor:
schoonmaak van gezamenlijke ruimten;
verlichting in de hal;
een huismeester;
gezamenlijke voorzieningen;
een parkeerplaats.
Vraag voor het tekenen om een duidelijk overzicht van deze kosten. De verhuurder moet ieder jaar laten zien welke servicekosten echt zijn gemaakt. Alleen werkelijk gemaakte kosten mogen worden doorberekend.
Check dit
Tel de kale huur, servicekosten, energie, internet en eventuele parkeerkosten bij elkaar op. Dat is een betere inschatting van je echte woonlasten.
Welk huurcontract krijg je?
Een huurcontract voor onbepaalde tijd is de norm. Een tijdelijk contract mag alleen in specifieke situaties. Zo’n contract duurt maximaal twee jaar.
Krijg je een tijdelijk contract? Vraag dan:
- waarom het contract tijdelijk is;
- wanneer het contract eindigt;
- hoe je kunt opzeggen;
- wat er gebeurt bij verlenging.
Hoeveel borg betaal je?
Bij een nieuw huurcontract mag de borg maximaal twee maanden kale huur zijn.
Na het einde van de huur moet de verhuurder de borg normaal gesproken binnen veertien dagen terugbetalen. Houdt de verhuurder een bedrag in? Dan moet je een duidelijke uitleg en een overzicht van de kosten krijgen.
Betaal je bemiddelingskosten?
Werkt een makelaar in opdracht van de verhuurder? Dan mag de makelaar niet ook bemiddelingskosten aan jou vragen. Doet deze dit toch? Dan kun je eventueel een melding maken bij de gemeente Rotterdam.
Is de staat van de woning vastgelegd?
Maak bij de sleuteloverdracht foto’s van bestaande schade, zoals krassen, vlekken of kapotte onderdelen.
Vraag om een inspectierapport en bewaar zelf een kopie. Zo voorkom je later discussie over schade en de borg.
Hoeveel mag de huur stijgen?
In 2026 mag de huur van een middenhuurwoning met maximaal 6,1% stijgen.
Staat in je contract een lager percentage? Dan geldt dat lagere percentage. Staat er niets over een jaarlijkse huurverhoging? Dan kan de verhuurder de huur niet op deze manier verhogen.
De huur mag na de verhoging niet hoger zijn dan de maximale huurprijs die bij de punten van de woning hoort. Na een verbetering van de woning kunnen andere regels gelden.
Problemen met een verhuurder?
Verhuurders en bemiddelaars moeten zich aan de regels houden. In Rotterdam kun je ongewenst verhuurgedrag melden bij Gemeente Rotterdam.
Je kunt bijvoorbeeld een melding doen bij:
discriminatie;
intimidatie;
een te hoge borg;
dubbele bemiddelingskosten;
onduidelijke of te hoge servicekosten;
een te hoge huurprijs;
het ontbreken van een schriftelijk contract.
Ook als je nog geen woning huurt, kun je als woningzoekende een melding doen.
Op de pagina Ik wil een huis huren in Rotterdam lees je meer over goed huren en verhuren en over het controleren van je huur.
Veelgestelde vragen over middenhuur
Middenhuur is gereguleerde huur tussen sociale huur en de vrije sector. Bij nieuwe contracten vanaf 1 januari 2026 gaat het om zelfstandige woningen met 144 tot en met 186 punten.
De kale beginhuur ligt boven € 932,93 en is maximaal € 1.228,07 per maand. Het precieze maximum hangt af van het aantal punten van de woning.
Bekijk voor alle huur- en koopsegmenten de pagina Prijsgrenzen koop- en huurwoningen Rotterdam 2026.
Dat verschilt per verhuurder en woning. Er is geen algemene wettelijke inkomenseis. Lees daarom altijd de voorwaarden in de advertentie.
Dat kan. Sinds 2026 kun je ook bij een hogere huur huurtoeslag aanvragen. Je inkomen, vermogen, leeftijd, huishouden en woning bepalen of je er recht op hebt.
Niet bij een nieuw huurcontract. De borg mag maximaal twee maanden kale huur zijn.
Start je zoektocht
Bekijk het actuele woningaanbod op de nieuwbouwkaart, stel zoekmeldingen in en zet je documenten klaar.
Check voor je tekent altijd:
de kale huur en het aantal punten;
de totale woonkosten;
de servicekosten;
de borg;
het huurcontract;
de verhuurder of makelaar.
Wil je praktische zoektips? Lees dan Hoe vind ik een huurwoning in Rotterdam?.
Wil je op de hoogte blijven van nieuwe huurwoningen, projecten en ontwikkelingen? Schrijf je dan in voor onze maandelijkse nieuwsbrief. In de nieuwsbrief staat elke maand het actuele nieuwbouwaanbod en wooninformatie.